Выводы о ценообразующих параметрах торговой недвижимости

Основным показателем состояния в данном сегменте является уровень свободных площадей. При этом нужно понимать, что при нормально функционирующем рынке в состоянии роста он не должен быть равен нулю. По мнению экспертов крупных аналитических агентств уровень вакантных площадей составляет на сегодняшний день порядка 1,5 %, при этом площадь торгового центра должна быть оптимальной: для каждого проекта она определяется индивидуально и зависит от спроса, объема торговых площадей, уже имеющихся на рынке.

Важным фактором является возможность расположения достаточного количества машино-мест на парковке, т.е. необходимо соотнести площадь строения и парковку. Учитывая тенденцию к строительству крупных объектов торговли, а также возможную необходимость включения крупных якорных арендаторов в проект, общая оптимальная площадь торгового центра вместе с прилегающей территорией, по мнению экспертов,  составляет не менее 3 га.

Местоположение также играет немаловажную роль в выборе места для реализации проекта  торгового центра. Согласно последним проведенным опросам среди застройщиков актуальной остается застройка магистралей в связи со строительством четвертого транспортного кольца и обустройством новых подъездных путей. Приоритет активности девелоперов торговых площадей развивается вдоль МКАД, поскольку этот отрезок наиболее выгоден с точки зрения стоимости участков, размеров и масштабности застройки. Также интересны спальные районы, так как именно там наблюдается наибольшая концентрация целевой аудитории в традиционные для шопинга часы: вечером и в выходные. Строительство торгово–развлекательных центров в городах Подмосковья нацелено на посещение только их жителями, у которых отпадает необходимость поездки в Москву для совершения покупок.

Этажность торговых центров для московского региона эксперты единогласно определили в три этажа, оптимальную – еще ниже. Исходя из задачи максимального потока посетителей вдоль витрин, эффективнее всего, конечно, одноэтажное здание. Но, учитывая высокую стоимость земельных участков, на которых расположена большая часть существующих торговых центров, этажность, как правило, делают выше двух этажей. Для торговых центров наилучшим вариантов является  этажность не выше трех этажей,  поскольку даже до второго этажа не доходят 40% посетителей. Экономически оптимальный вариант: двух-, трехэтажное здание. Поэтому при зонировании многоэтажных объектов необходимо особое внимание уделить целесообразному расположению якорных арендаторов, развлечений и предприятий общепита, чтобы обеспечить хорошую посещаемость всех операторов.

Площадь прилегающей территории торгового центра

Прилегающая территория – многофункциональный объект, не ограничивающийся потребностями  только парковки. Необходимо размещение кроме парковки: технических зданий, благоустраиваемых зон, загрузочных зон и пр. Соответственно, под благоустройство зоны разгрузки–погрузки может быть выделено до 10% площади участка, под объекты электроснабжения – до 500-700 кв. м. Площадь паркинга при этом может быть разной в зависимости от выбранного типа: если размещается обычная открытая парковка, то при этажности торгового центра в три уровня, соотношение площади парковки к площади торгового центра составит примерно около 0,6; если размещается полузаглубленный и открытый паркинг, что позволяет сэкономить на площади земельного участка, тогда соотношение площади участка, на котором размещена парковка с пятном застройки торгового центра, будет составлять величину около 1.

Планировка и функциональная концепция торговых центров

Эксперты отмечают, что планировка торгового центра – очень тонкий момент, так как необходимо учитывать интересы трех заинтересованных групп:

• посетителей, которым должно быть понятно и комфортно находиться в торговом центре и у которых не должно быть ощущения запутанности;
• арендаторов, в интересах которых площади должны максимально хорошо просматриваться со всех сторон;
• собственника, в интересах которого надо сдавать в аренду максимальное количество площадей.

По мнению аналитиков, существуют несколько факторов «правильной концепции» торгового центра:

• отношение арендуемой площади к общей площади (коэффициент потерь не должен превышать 30-40%);
• наличие системы ориентирования в здании и на парковке;
• наличие экскалаторов и травалаторов (специальных бесступенчатых движущихся лент для удобного выхода покупателей с тележками в зону парковки).
• современное техническое оснащение;
• внешний облик (например, использование светодинамики).

Есть классические принципы схемы торговых центров:

• размещение торговых групп на максимальном удалении от якорных арендаторов;
• соблюдение принципа «наибольшая плотность потока посетителей — наибольшее число арендаторов на маленьких площадях».