Стадии формирования оценочной деятельности: российский опыт

Историю оценочной деятельности в России можно поделить на 3 этапа:

1. До революции 1917 года.
2. Советское время.
3. Наши дни.

Начало оценочной деятельности

Первые экспертизы приходятся на 1861 год – время ликвидации крепостного права и формирования фискального кадастра. Спустя 3 года «Положение о земских учреждениях» утвердило зависимость размера налогового бремени от доходности земли. Для этого учитывались средние показатели урожайности и прибыль от сдачи участка в аренду. Налог на недвижимое имущество в черте города регулировался «Городовым положением» (1870 г.), согласно которому ценность недвижимости вычислялась исходя из дохода от ее аренды, а также затрат на покупку и эксплуатацию. В конце 19 века вышел закон, по которому с имущества должен был взиматься земский сбор. Для определения его размера требовалась оценка стоимости недвижимости. С того момента оценочная деятельность выходит на другой уровень – создаются специальные комиссии, пишутся инструкции, разрабатывается методология.

Советский период

Как и большинство других сфер, в это время оценочная деятельность находилась в упадочном состоянии. Необходимости в оценке стоимости недвижимости не было. В редких случаях опирались на ведомственные инструкции и строительные сметы. Если дореволюционное время стало периодом становления и развития этой области (причем, за довольно короткий срок), то советская власть свела все достижения практически к нулю.

Современное время

Развал СССР, возможность формирования частного капитала и развитие предпринимательской активности возродили потребность в качественной оценке. В это время появляется новое ответвление – оценка собственности.

Первое общество оценщиков появилось в 1993 году, через 2 года в России было открыто уже 48 филиалов. Востребованность услуги подтолкнула к принятию решения о регламентировании ее на законодательном уровне. Сначала была официально утверждена профессия «оценщик» и образовательные нормы в отношении ее, появился Закон об оценочной деятельности, введены стандарты, проведено ее лицензирование и страхование.

Государство через механизм аккредитации стремится поддерживать высокий уровень оценочных компаний и независимых специалистов. Данные о недвижимости с указанием рыночной стоимости объектов хранятся в специальных реестрах. Сферы применения оценки обширны: кредитование под залог, сделки с куплей-продажей, разделом и слиянием имущества, подсчет ущерба, судопроизводство, наследственные дела, анализ бизнес-процессов в организации и т.д.

В оценочной деятельности используются 3 подхода. Они основаны на сборе статистических данных и математических подсчетах.

• Доходный метод. Рыночная ценность объекта определяется посредством прогнозирования будущих доходов от его эксплуатации.
• Затратный метод. Специалист делает выводы на основе информации о стоимости объекта, затрат на строительство и восстановление с учетом степени износа или морального устаревания.
• Сравнительный метод. Изучаются аналогичные объекты, их деятельность в одинаковых с исходным вариантом условиях, цены в этом сегменте. После ряда корректировок оценщик рассчитывает рыночную стоимость базового объекта.
• Метод массовой (кадастровой) оценки. Стоимость объектов устанавливается на основе их объединения по функциональным признакам.

Оценщик может использовать все подходы или опираться на один из них. По итогам проверки он готовит отчет, имеющий силу юридического документа.