Кадастровая или инвентаризационная стоимость: рассчитываем налог на недвижимость

Налог на имущество физических лиц в нашей стране в неизменном виде действовал с 1994 года. Но в условиях рыночной экономики специалисты посчитали его социально не справедливым, т.к. он исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости.

Инвентаризационная и реальная стоимости имеют мало общего. Инвентаризационная представляла стоимость «кирпичей», учитывающая их износ. В расчет не входило местоположение жилья, этажность, престижность, удаленность от важных социальных объектов и др. Т. е. достаточно элитная недвижимость в центре российских городов оценивалась гораздо ниже удаленных квартир в новостройках.

Когда в России разразился экономический кризис, доходы в бюджет резко упали, при этом расходы меньше не стали. Местные бюджеты недополучили большую часть налогов, которые были нужны на социальные нужды: строительство школ, больниц, дорого и пр. Внешний капитал стал недоступным, поэтому правительство вспомнило о внутреннем источнике доходов. В 2014 году был принят закон, ключевым новшеством которого было определение налогооблагаемой базы, за основу которой берется кадастровая стоимость жилья.

Закон предполагает, что объект налогообложения станет более стабильным и прозрачным. Специалисты расходятся во мнении – станет ли этот закон правильным в условиях кризиса?

Предполагается, что изменение налога на недвижимость, сделает распределение налоговых тягот более справедливым, повысится качество жизни людей и будет сдерживаться рост цен на все виды недвижимости.
Однако реальность вносит в действительность свои коррективы.

Кадастровая стоимость недвижимости определяется согласно государственной оценки, которую получают на основе рыночной информации, т.е. с учетом жилого фонда, инфраструктуры, расположения и других значимых факторов.

В реальности кадастровая стоимость определяется по максимальной планке для того, чтобы увеличить налоговые сборы. При многочисленной оценке установить справедливую стоимость довольно трудно, даже для типовых объектов.

Приобретая конкретное жилье, обыкновенный гражданин обращает внимание на множество факторов: этаж, близость школ и поликлиник, вид из окна, шумность и загазованность прилежащих улиц и многое другое, вплоть до наличия беспокойных соседей. При массовой оценке такие факторы учесть на деле невозможно. Мало того, цены на недвижимость могут меняться в разную сторону – как расти, так и падать. Кадастровая переоценка в Москве производится раз в два года, а в некоторых регионах России еще реже.

Специалисты делают вывод – кадастровая стоимость не является объективной оценкой и часто она искусственно завышается. Результаты такой оценки можно опротестовать. Имеются данные, которые констатируют, что 70% заявлений о пересмотре кадастровой стоимости удовлетворяются.

Но с 2017 года оценка недвижимости в большей степени производится не независимыми оценщиками, а государственными бюджетными учреждениями. В связи с чем количество предлогов для оспаривания сокращается. К тому же расходы на переоценку недвижимости ложатся на плечи собственника.

Сейчас трудно сказать – будут ли внесены изменения в закон об налогообложении, который смягчит введение новых налоговых сборов, как новая оценка повлияет на бизнес и на жизнь обычных граждан.