Сравнение объекта недвижимости с аналогами – популярный метод оценки

Сравнительный подход наиболее востребован среди других способов оценки стоимости имущества. Он не основывается на прогнозируемой прибыли, как доходный метод, и не берет в расчет затраты на износ и восстановление.

Как правило, экспертиза заказывается для объектов из популярного сегмента. У них много конкурентов, которые могут стать объектами для сравнения. Главное, чтобы сохранялось квалификационное и функциональное единство, определенное внешнее сходство и общие технологические характеристики. Незначительные отклонения специалист корректирует.

В помощь оценщику предлагаются справочники, прайс-листы с ценами, официальные интернет-порталы, финансовая и бухгалтерская отчетность.

На что обращает внимание специалист при сравнительном подходе?

Для оценки недвижимости предусмотрены базовые характеристики, которые требуют обязательного анализа:

1. Объем прав на имущество. В первую очередь, устанавливается наличие или отсутствие разного рода ограничений на владение и распоряжение недвижимостью.
2. Местонахождение объекта. В разных регионах стоимость может сильно отличаться при прочих равных условиях.
3. Период продажи. Недвижимость – товар сезонного спроса, поэтому оценщику следует учесть расход времени на его реализацию или приобретение.
4. Доработки в строительстве или дизайне, улучшившие характеристики объекта.
5. Физические параметры: габариты, производственный материал, степень износа, необходимость в ремонте и т.д.

Без корректировок сложно обойтись, так как полностью идентичных объектов нет. Мастерство оценщика заключается в умении найти различия и учесть их при вычислении стоимости исходного объекта.

Какие бывают корректировки?

• Процентные. Они показывают разницу в ценах.
• Денежные. Поправки отражают доработки, изменившие качественные характеристики объекта
• Взаимонезависимые (на каком этаже находится объект, его площадь и состояние). Корректировки рассчитываются отдельно, полученные показатели складываются и становятся базисом для определения скорректированной стоимости объекта-аналога.
• Взаимозависимые. Это поправки на период проведения экспертизы, причины и особенности продажи, разновидность правовых обязательств на недвижимое имущество.

Если по основным параметрам исходный объект превалирует над аналогом, то корректировка положительна. Если наоборот, то поправка обладает отрицательным эффектом. Чаще всего погрешность выявляется при сравнивании цен. Однако нужно учитывать, что совокупность поправок не должна превышать 1/3 от стоимости объекта.

Корректировки можно выявить несколькими методами:

• Экспертный метод. Когда нет возможности получить точные числа и следует опираться на данные о процентных различиях. Мнение эксперта становится основополагающим.
• Стоимостной метод. Учитываются затраты на сохранение объекта в надлежащем состоянии за счет ремонтно-восстановительных работ и других улучшений.
• Статистический метод. Он требует от специалиста особенной внимательности, поскольку нужно получить данные о корреляции цены и новых количественных/качественных свойствах объекта;
• Парные продажи. Специалист находит два объекта, отличающиеся по одному параметру. Изучаются проведенные с каждым из них идентичные сделки и определяется разница стоимости, служащая денежной корректировкой. Этот метод позволяет получить процентную поправку.

Как только все необходимые расчеты получены, специалист приступает к нахождению окончательного размера стоимости исходного объекта. Ею станет средневзвешенная округленная величина, полученная после нахождения удельного веса цен всех объектов-аналогов.