Может стоит «недострой» достроить?

Вероятность найти хороший земельный участок в черте города невысока – лучшие варианты давно арендованы или распроданы. На окраине варианты имеются, но отпугивают отсутствующая или слаборазвитая инфраструктура, наличие разрушенных или недостроенных сооружений.

Нужно смотреть немного шире и видеть за этой неказистостью возможные перспективы – достаточно провести необходимые строительные работы, сделать объект более привлекательным и выгодно продать.

При этом желание купить неприглядный участок с «недостроем» могут подпортить разногласия с другой стороной сделки по купле-продаже.

Как проходят операции с объектами незавершенного строительства?

Прежде всего, нужно определиться с понятием «незавершенное строительство». В ст. 130 Гражданского Кодекса РФ и 122-ФЗ ст. 25 говорится, что к «недострою» можно отнести недвижимость, в отношении которой отсутствует действующий гражданско-правовой договор по проведению подрядных работ. ФАС СКО приравнивает к объектам незавершенного строительства недвижимость, неразрывно связанную с землей, на которой она была установлена. Если объект можно убрать перенести без потери его функциональности, то его относят к движимому имуществу. Такое сооружение не может быть причислено к объектам незавершенного строительства.

Недостроенная недвижимость может участвовать в стандартных операциях купли-продажи. Главное, чтобы объект был зарегистрирован. Как только заканчивается срок действия договора на оказание подрядных строительных работ, права на объект переходят от подрядчика к заказчику, а после регистрации – к новому владельцу.

Если недостроенная недвижимость является собственностью государства или муниципалитета, то для ее приватизации нужно следовать статьям 178-ФЗ. Для реализации таких объектов организуются конкурсы и аукционы.

Приобретение «недостроя» может стать убыточным предприятием, если владелец не учел текущее состояние объекта, не просчитал размер трат на его строительство и развитие с учетом современных технологий, не определил сроки выведения на чистую прибыль от его эксплуатации и покрытие всех расходов.

Большинство рисков можно избежать, если перед сделкой провести оценку стоимости объекта. В нее входит анализ текущей рыночной ситуации и динамике цен на недвижимость, определение вариантов эффективного использования строения и неразрывно связанной с ним земли.

Помимо определения реальной рыночной стоимости объекта, оценочная экспертиза установит объем расходов на завершение строительства и начала эксплуатации здания. В отчете будет указан перечень строительных работ, уточнены затраты на подготовку и оформление документации, осуществление технической экспертизы, создание инженерных сетей.

Работа специалиста направлена на определение перспективности изначальной цели использования объекта. Возможно, его нынешнее состояние уже не соответствует изначальным требованиям и лучше поменять концепцию на более эффективную и актуальную.

Подводя итоги, нужно еще раз подчеркнуть два основных момента:

1. Приобретение объекта незавершенного строительства будет возможно только после прекращения строительных работ, расторжения договора подряда и регистрация продавцом объекта в ФРС.
2. Покупатель должен владеть полной и достоверной информацией и состоянии объекта и его рыночной стоимости.

При соблюдении этих условий можно рассчитывать на законность сделки купли-продажи, а также инвестиционную привлекательность объекта.