Автозаправочная станция: как оценить стоимость?

Благодаря огромной территории Российской Федерации постоянно развиваются сети автодорог, возрастают транспортные потоки. За счет прироста транзитного транспортного потока, парка грузового, пассажирского и частного автотранспорта каждый год в Москве и Подмосковье на 10-15% возрастает потребление нефтепродуктов, что ведет к постоянному увеличению числа автозаправочных станций.

Техническая оснащенность отечественных АЗС не хуже, чем на Западе, а по внешнему виду наши заправки зачастую лучше европейских. Здесь главным отличием является то, что на отечественных АЗС в отличие от европейских, доход от продажи бензина превышает доходы от сопутствующих услуг, таких как магазины, СТО, автомойки, шиномонтажи и прочее.

Оценка автозаправочной станции – это оценка целого имущественного комплекса, включающего в себя здания, сооружения, земельные участки, оборудование, запас топлива, резервуары, топливноотпускающие колонки. Кроме того, необходимо учесть и дополнительные услуги, которые оказываются для владельцев транспортных средств, такие как продажа масел, смазочно-охлаждающих жидкостей, запчастей, услуги общепита, продажа газет, журналов. Практически все АЗС оснащены телефонами и банкоматами. Дополнительную прибыль приносит и размещение наружной рекламы. Все это повышает доход заправочной станции и отражается на ее рыночной стоимости.

Необходимо понимать, что АЗС – это особый вид активов. Во-первых, автозаправочная станция – достаточно узкоспециализированный объект имущества. Во-вторых, данный объект имущества непосредственно связан с торговой сферой, поэтому требуется анализ его операционной деятельности. В-третьих, приходиться учитывать потребность в оборотном капитале, необходимом для нормального функционирования АЗС, а также анализировать источники финансирования этого капитала.

Чаще всего оценка автозаправочных станций осуществляется для получения кредита, когда банку требуется определить залоговую стоимость, а также при сдаче АЗС в аренду для определения размера арендной ставки, при реорганизации или ликвидации фирмы. Процедура оценки будет обязательной в случае взноса АЗС в уставной капитал, постановке или списании с баланса предприятия. Также потребуется для страховой компании в случае определения размера страховой суммы и расчета компенсационных выплат после оценки ущерба. И это еще не полный перечень ситуаций, когда возникает необходимость в оценке автозаправочной станции.

К основными факторам, влияющими на стоимость автозаправочной станции, можно отнести месторасположение, деловую репутацию, естественно и доходность объекта оценки. Конечно, автозаправочная станция, расположенная на федеральной трассе будет стоить гораздо дороже, чем аналогичный комплекс на некрупной дороге регионального значения.

Качество топлива, реализуемого на АЗС, не играет определяющей роли в процедуре оценке, но все равно может сказаться на рыночной стоимости АЗС и не в лучшую сторону. Сомнительное качество реализуемых нефтепродуктов и других видов горюче-смазочных материалов на объекте оценки могут снизить реальную рыночную стоимость АЗС, поскольку репутация такой заправки будет подорвана.

Количество топливораздаточного оборудования и пистолетов способно оказывать значительное влияние на стоимость АЗС, также как и количество хранимого запаса топлива, дающего возможность реализации максимального запаса горючего в минимальные сроки. А вот наличие дополнительных сервисов, таких как автомойка, парковка, кафе не дают значительного роста стоимости самой заправки. Если в одном районе оборудовано нескольких АЗС и тем более, если они расположены в большой плотности, это приводит к падению стоимости каждой заправки. Размер земельного участка, как правило, не оказывает существенного воздействия на ценообразование. В этом случае лучше рассматривать взаимосвязь между оптимальной площадью земельного участка и возможностью наиболее эффективно эту площадь эксплуатировать.

Для проведения оценки заинтересованному лицу необходимо предоставить специалистам как можно более полный пакет документов и информации, устанавливающих количественные и качественные характеристики оцениваемой автозаправочной станции. Потребуется четко сформулировать цель оценки. Оценщик с помощью специальных методов и подходов к оценке рассчитает реальную рыночную стоимость АЗС, что отразит в отчете об оценки, оформленном в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

В ближайшем будущем бензин все еще будет оставаться основным видом топлива, а это означает, что количество заправочных станций в нашей стране будет активно расти, и на рынок войдут новые розничные и оптовые операторы.