Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость это в первую очередь та недвижимость, которая относится к нежилому фонду. В качестве примеров можно привести: предприятия, офисы, магазины, рестораны, земельные участки, а также квартиры которые находятся в нежилом фонде, и квартиры покупаемые клиентом, которые имеют статус апартаментов. В качестве квартир можно привести несколько примеров, чтобы было понятнее.

Это могут быть квартиры расположенные на первых этаж и имеющих отдельный вход, которые имеют статус нежилого помещения или статус жилого помещения, с возможностью перевода в нежилой фонд. Это может быть квартира которая расположена и на втором этаже, но под ней должен быть обязательно нежилой этаж, т.е. помещения, которые юридически имеют статус нежилых.

Многие наверно слышали слово апартаменты и знают, что есть такие квартиры. Что же это за квартиры?

Данный вид коммерческой недвижимости появился на российском рынке примерно с 2005-2006 года. Это когда квартира имеет статус апартаменты, а юридический ее статус относится к нежилым помещениям. Иными словами, ее различие между обычной квартирой состоит в том, что прописка в апартаментах невозможна.

Продаваться такие квартиры могут как в зданиях в которых продаются квартиры как в жилом доме, также и в зданиях бизнес-центра. В качестве примера можно взять бизнес центр «Москва-сити» и жилой комплекс «Зодиак». Стоимость апартаментов на 15-20 % ниже стоимости аналогичных квартир. Цена на апартаменты начинается примерно от 5,500 тыс. долларов за кв.м. от зависимости от класса здания и его местоположения.

Если вы имеете квартиру на первом этаже и хотите переделать ее в офис, магазин или в любой другой вид коммерческой недвижимости, то будет необходимо обращаться в специальные органы, так как этот процесс регулируется статьями 22-24 Жилищного кодека РФ.

Рассмотрим что такое оценка коммерческой недвижимости и для чего она нужна.

Оценка недвижимости – это определение рыночной стоимости объекта или отдельных прав в его отношении. Оно включает в себя: определение стоимости права собственности, права аренды, права пользования и другое.

Целью коммерческой недвижимости является, как правило, ее способность приносить доход своему владельцу или арендатору. Тут можно рассмотреть два подхода к ее оценке – это сравнительный и доходный подходы.

Сравнительный подход включает в себя выбор нескольких аналогов сравнения, их корректировку и согласования результатов корректирования объекта сравнения с выбранными аналогами. Применяется он, когда на рынке существует доступная и достоверная информация для анализа.

Доходный подход лает возможность делать прогнозы на будущие доходы. При его применении как правило определяется размер будущих доходов и расходов и моменты их получения. Прибегая к формулам расчета, которые включают в себя: ставку дисконтирования, период прогнозирования, способность объекта приносить доход, ожидаемая прибыль и другое.

Что касается коммерческой недвижимости то здесь необходимо учитывать ряд факторов:

Одним из главных можно назвать это цель назначения данного объекта коммерческой недвижимости. Исходя из этой цели будут формировать такие факторы, как: транспортная доступность, (кто будет являться клиентом и для чего он будет посещать данный объект), развитость инфраструктуры, количество людей или трафик мимо объекта, соотношения нужности вида деятельности объекта, его местонахождения и спроса; площадь, материал постройки, привлекательность, реклама, конкуренция и многие другие факторы.