Рынок офисной недвижимости и тенденции его развития

В первом полугодие текущего года произошло небольшое затишье на рынке аренды офисных площадей в отличие от активности, наблюдавшейся во второй половине 2011 года. Однако уровень спроса оказался все-таки выше, чем в аналогичном периоде прошлого года.

По данным аналитических центров за первую половину 2012 года в Москве было арендовано и приобретено более 500 тысяч квадратных метров офисных площадей. В тоже время в эксплуатацию было введено всего лишь около 250 тысяч квадратных метров офисов. Причем, в начале года инвестиционная активность на рынке недвижимости традиционно была ниже, чем во втором квартале.

Введенный московской мэрией запрет на новое строительство в пределах третьего транспортного кольца, в отличие от ожидаемых прогнозов, не привел практически ни к каким заметным последствиям. Поскольку найти подходящую площадку для строительства новых объектов, в уже и без того плотно застроенном центре Москвы, не представляется возможным.

В последнее время активность строителей переместилась в сторону окраин столицы, где планируется реализация большого числа новых инвестиционных проектов. В зоне пристального внимания оказались промзоны, вследствие того, что московскими властями в течение 2012 года планируется вывести из фонда промзон полторы тысячи гектаров в районе ММДЦ «Москва-Сити», в Доргомилово, Замоскворечье, Басманном районе.

Как и ранее активными арендаторами офисной недвижимости являются компании банковского и финансового сектора, хотя они и отдали лидирующие позиции в структуре спроса компаниям сферы IT и связи.

Спрос на качественную офисную недвижимость, расположенную в пределах Садового кольца, главным образом формируется за счет компаний, занятых в сфере финансов и консалтинга. Основными арендаторами офисов, расположенных в зоне от Садового кольца до МКАД, являются промышленно-производственные фирмы, а также компании потребительского сектора и сферы услуг. За пределами МКАД свои офисы располагают преимущественно промышленные и производственные компании.

В основном увеличение арендных ставок в течение всего первого полугодия наблюдалось по объектам высоколиквидной офисной недвижимости, расположенной преимущественно в Центральном административном округе Москвы. Это связано с повышением спроса на качественные офисные площади с высокотехнологичным оснащением и удобным месторасположением. Но и в этом сегменте рынка офисной недвижимости прирост арендных ставок составил лишь 5-7%.

В недозаполненных бизнес центрах, физически и морально устаревших объектах, а также офисных зданиях, с плохой транспортной доступностью наоборот наблюдается снижение арендных ставок.

На увеличение спроса на офисную недвижимость оказывает влияние и расширение компаний. Четверть компаний, работающих в секторе B2B в ближайшие полгода-год планируют увеличить затраты на недвижимость, переехать в офис с большей площадью или открыть филиал. Активность проявляет средний и малый бизнес, например IT-компании, фирмы, оказывающие информационные, рекламные, PR услуги, также рассчитывают увеличить занимаемую ими площадь за счет переезда в новый офис.

Некоторые компании, до сих пор ориентировавшиеся на строительство коммерческих объектов с офисными площадями, заявили об изменении функционального назначения этих объектов. Вместо планируемого возведения бизнес-комплексов и офисных центров планируется строительство жилых домов. Кроме того, рассматриваются варианты перепрофилирования коммерческих объектов на других стройплощадках под жилищное строительство. Подобные случаи в данный период скорее являются единичными, но если такая тенденция сохранится и в будущем, то это повлияет на темпы ввода новой недвижимости и может стать причиной дефицита офисных площадей в столице. Ко всему прочему стоит учесть заявление московских властей об отмене строительства 20 запланированных офисных объектов общей площадью более 2 миллионов квадратных метров.

Не лучшим образом на девелоперах отразилась ситуация и в банковской сфере. Нехватка ликвидности в условиях стремительного роста стоимости заимствований на межбанковском рынке, а также создание банками провизий привели к росту ставок по кредитам. Еще и городские власти существенно усложнили процедуры согласования и получения разрешительной документации на новое строительство.

По совокупности всех этих факторов, эксперты прогнозируют сохранение тенденции нехватки офисной недвижимости, задержки сроков ввода объектов в эксплуатацию. И, несмотря на появление новых строительных проектов на окраинах и промзонах, продолжится спад объемов нового строительства, доля вакантных площадей будет планомерно снижаться, в то время как арендные ставки будут демонстрировать стабильный и умеренный рост.