Основные подходы в оценке недвижимости

В 1992-1993 годах в нашей стране стали появляться специалисты, заявлявшие о себе как о профессиональных оценщиках недвижимости. Что же такое оценочная деятельность? Ответ на этот вопрос можно найти в статье №3 Федерального закона об оценочной деятельности: это «профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости».

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой можно приобрести объект на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и добровольно и на сделку не влияют чрезвычайные обстоятельства.

Кадастровая стоимость – это налоговая база для исчисления земельного налога. Методики кадастровой оценки едины для всех категорий земель на всей территории Российской Федерации.

Существуют также ликвидационная и инвестиционная стоимости. Как следует из названия, ликвидационная стоимость возникает при ликвидации, т.е. отчуждения объекта в сжатые сроки. Ликвидационная стоимость, как правило, ниже рыночной, этот факт является негативным для продавца имущества и, безусловно, положительным – для покупателя.

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки недвижимости для конкретного инвестора. Очевидно, что для инвестора стоимость связана в первую очередь с текущей стоимостью будущих доходов, получаемых от имущества.

Всем известно, что основной фактор, определяющий цену, это взаимодействие спроса и предложения. Но если мы рассмотрим рынок жилой недвижимости, то увидим, что при росте спроса на рынке первичного жилья, предложение растет только через год-два, а при его сокращении строительство продолжается. Поэтому на рынке жилья его текущая стоимость часто бывает выше справедливой рыночной цены.

Существует три подхода к определению стоимости в оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. В идеале, при оценке недвижимости должны применяться все три подхода, но такая возможность есть не всегда.

Сравнительный подход, как следует из названия, заключается в сравнении объекта оценки недвижимости с аналогичными объектами, в отношении которых имеется достоверная информация о ценах сделок с ними. Естественно, что практически невозможно найти абсолютно идентичных аналогов, поэтому необходимо корректировать их цены, для чего существуют специальные поправки-коэффициенты, характеризующие степень различия между объектами, или денежные поправки, характеризующие наличие (отсутствие) улучшений.

Данный способ определения стоимости в оценке недвижимости носит название метода сравнения продаж. Его частный случай – это метод валовой ренты, который целесообразно применять для имущества, приносящего потенциальный или действительный доход при наличии информации о таком доходе, генерируемом объектом оценки. Его суть проста – это определение отношения цены аналогов к их потенциальному или действительному доходу (мультипликатор валовой ренты).

Применять сравнительный подход к оценке недвижимости целесообразно только в условиях развитого рынка аналогичных объектов в данном регионе.

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости заключается в определении стоимости объекта на основе затрат на его замещение либо восстановление с учетом износа. Как правило, данный подход применяют для оценки земельных участков, не застроенных либо с улучшениями, для оценки новых объектов. Существует множество методов расчета затрат в оценке недвижимости, однако на практике чаще всего используют сметную документацию. Нельзя также забывать про износ, устранимый и неустранимый, т.е. потерю полезности объекта.

При наличии достоверной прогнозной информации о доходах, генерируемых объектом, применяют доходный подход к оценке недвижимости. Естественно, что рыночная стоимость объекта, способного приносить большую выгоду его владельцу, выше, чем стоимость объекта с меньшей ожидаемой доходностью.

При ожидаемых стабильных доходах (например, арендная плата) в оценке недвижимости используют метод капитализации, т.е. преобразования дохода в стоимость объекта. В этом случае требуется ставка капитализации, которая рассчитывается с помощью множества специальных методов. Данный метод невозможно применить, когда отсутствует информация о рыночных ставках аренды.

Однако часто бывает так, что потенциальные доходы, генерируемые объектом, нестабильны. В подобных случаях применим метод дисконтирования денежных потоков, когда учитываются ожидаемые выгоды, а также выручка от потенциальной будущей перепродажи (даже если она не планируется). Для определения стоимости объекта оценки недвижимости необходимо тщательно проанализировать доходы и расходы ретроспективного периода, изучить текущий рынок и спрогнозировать будущие доходы и расходы. Также необходимо определить стоимость реверсии (перепродажи) с помощью подходов к оценке недвижимости и ставку дисконтирования. Применятся метод в тех случаях, когда объект находится на стадии строительства, либо только что введен в действие.

На заключительном этапе определения стоимости необходимо согласовать итоги, полученные на основе трех подходов к оценке недвижимости, путем взвешивания полученных результатов. Для того чтобы определить удельный вес каждого из результатов, надо оценить степень соответствия каждого из примененных подходов цели, задаче оценки, функциональному назначению ее объекта, а также степень достоверности и надежность расчетов.

Часто для взвешивания результатов в оценке недвижимости используют метод анализа иерархий, который оценивает важность каждой оценки. Таким образом, производится взвешивание, что дает возможность, в конечном счете, вывести итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки.