Прибыль от объекта недвижимости: затратный подход

Под прибылью предпринимателя в затратном подходе оценки недвижимости, подразумевается величина дохода, вознаграждения, прибыли или убытков девелопера. Иными словами прибыль предпринимателя это премия, которую планирует получить инвестор за вложение своего капитала.

Как затраты инвестора в процессе осуществления своего проекта неравномерно распределяются по времени и объему, так и доходы получаются неравномерно. Как правило, девелоперские проекты составляют от 1 до 5 лет и выше, за это время могут произойти изменения следующих факторов:

• изменения цен строительства;
• изменение цен реализации;
• изменение самого рынка;
• изменение законодательства;
• возможность появления аналогичных конкурирующих проектов;
• другие;

Задержки с введением объекта недвижимости так же, достаточно серьезно могут повлиять на доходность инвестиций. Все эти факты могут оказывать существенное влияние на итоговую финансовую величину проекта.

В основном, при принятии инвестиционных решений наиболее часто используется внутренняя норма доходности (норма дисконта, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям).

На сегодняшний день определение размера предпринимательской прибыли, является одним из наиболее спорных и обсуждаемых вопросов при оценке недвижимости в рамках затратного подхода.

В настоящее время не все инвесторы при реализации своих проектов получают одинаковую прибыль. По – этому, существуют различные мнения о наиболее характерной величине предпринимательской прибыли. При изучении различных публикаций, величина предпринимательской прибыли колеблется от 11 до 30 %. Есть инвесторы, которые ориентируются на сверхприбыль 40% и выше.

В основном на величину предпринимательской прибыли влияют:

• общая экономическая ситуация;
• назначение объекта недвижимости;
• регион в котором осуществляется проект;
• способы реализации проекта;

В условиях экономического кризиса наибольшее влияние на прибыль предпринимателя может оказать кризис ликвидности, который заставляет инвесторов выходить из проектов без прибыли и даже готовы понести некоторые убытки.

Назначение объекта так же влияет на величину прибыли, так на основе изученных данных, прибыль при реализации проекта строительства офисного объекта может быть выше, чем при реализации проекта строительства складского объекта.

Влияние региона на прибыль инвестора осуществляется за счет различия стоимости стройматериалов, местными условиями подключения к сетям, взаимоотношениями с местными властями и местным инвестиционным климатом, стоимости реализации.

При различных способах реализации проекта, различается и величина предпринимательской прибыли. Это связано с различными рисками, которые несет инвестор. Чем больше риск, тем больше и прибыль.

Так реализация объекта может осуществляться по следующим схемам:

1. Продажа объекта на различных стадиях строительства;
2. Продажа объекта целиком по завершении строительства;
3. Продажа объекта по частям по завершении строительства;
4. Получение прибыли от сдачи объекта в аренду;
5. Сдача объекта в аренду с последующей продажей при заполнении арендаторами;
6. Другие способы.

Наиболее распространенным методом расчета прибыли предпринимателя является метод рыночной экстракции.

Есть и другие предложения по расчетам прибыли предпринимателя, однако многие носят лишь академический характер. Например, есть методы ориентированные на процентные ставки по кредитам.

Еще один аспект, касающийся прибыли предпринимателя это тот факт что, на общую предпринимательскую прибыль влияет и сам процесс строительства где могут быть и прибыли генподрядчика и застройщика и подрядчика и субподрядчика.

Сегодня появляются высказывания о том, что стоит ли вообще учитывать прибыль предпринимателя при расчете объектов недвижимости в рамках затратного подхода. Таким образом, можно констатировать тот факт, что сегодня в распоряжении профессиональных оценщиков, недостаточно средств, для корректного определения величины прибыли предпринимателя (практически отсутствует база для определения предпринимательской прибыли при строительстве объектов производственного назначения), а имеющиеся средства не достаточно формализованы и этот вопрос подлежит дальнейшему изучению и разработке новых методов расчетов.