Корректировка на масштаб при оценке недвижимости

При оценке недвижимости часто возникает необходимость внесения корректировки на площадь оцениваемых объектов (масштаб).  При этом часто ссылаясь на опубликованные работы известных в оценочном сообществе авторов 2000-2002 гг., где приводятся зависимости  стоимости от площади  вида y = А*e-вx или y=-А*ln(x) + С, показывающие, что с ростом площади удельная стоимость объектов плавно понижается.

Суть предлагаемого способа корректировки на масштаб  заключается в том, что данная поправка вносится последней, уже после внесения всех прочих корректировок, учитывающих все прочие  расхождения (на уторгование, местоположение, состояние, конструкционные различия и т.п.). То есть тогда, когда различия в стоимости аналогов и объекта оценки определяются уже исключительно и только площадью.  Преимущество данного способа в том, что для расчета корректировки используются те же самые объекты-аналоги сравнительного подхода, информация по которым уже внесена в расчетных таблицах сравнительного подхода.

Данный способ можно пояснить на примере оценки ставки аренды для небольшого офисного помещения (39 кв.м) в пределах 1-2 минут пешком от станции метро «Пушкинская».

Для сравнительного подхода были отобраны 7 аналогов (офисные помещения и ПСН, дата предложения  – январь-февраль 2012 г.), площадью от 8 кв.м. до 78 кв.м.

По каждому помещению — аналогу формируется следующая информация:

Si – площадь объекта, кв.м.;

Сi — цена предложения, руб./кв.м в год (после проведения указанных выше корректировок)

Расчет поправки был выполнен в следующей последовательности:

Определение цены предложения 1 кв. м (удельная цена предложения) по формуле:

Информация о полученных значениях представлена на рисунках ниже:

Рис. 1. Информация об аналогах, используемых для расчетов, в $/кв.м год (с НДС)

Рис. 2. Результаты аппроксимации (дающие максимальное значение R2)

Площадь объекта оценки составляет 39 м2 и отличается от площадей объектов аналогов  Таким образом, в цену 1 м2 объектов-аналогов необходимо ввести соответствующие корректировки. При этом график зависимости величины ставки аренды от площади имеет явный максимум в районе 39-40 кв.м (хорошо соответствующий наличию спроса  на подобные помещения, соответствующие 1-комнатной квартире). Логарифмическая или экспоненциальная зависимости такого эффекта не обнаружили бы.

Для расчета указанной корректировки оценщиками была применена статистически полученная формула линейной зависимости рыночной стоимости от общей площади объекта недвижимости:

ОС = 0,003П3 — 0,640П2 + 33,69П + 333,9; где:

ОС – относительная рыночная стоимость;

П – общая площадь,

Корректировка на общую площадь рассчитывалась по следующей формуле:

где:

К – корректировка на общую площадь;

ОСоц – относительная расчетная рыночная стоимость объекта оценки;

ОСан – относительная расчетная рыночная стоимость объекта-аналога.

Результаты расчета корректировки на общую площадь представлены в таблице ниже: