Оценка спроса на объекты торговой недвижимости

Спрос на торговую недвижимость в Москве по-прежнему существенно превышает предложение и продолжает расти. Обеспеченность качественными торговыми площадями останется до сих пор ниже среднеевропейских показателей и существенно ниже уровня США. Естественно, недостаток торговой недвижимости делает этот сегмент рынка привлекательным для инвестирования.

В последнее время, изменился только подход ритейлеров к покупке торговых площадей. Если раньше они увеличивали количество магазинов покупкой любых свободных площадей, то теперь обратились к взвешенной политике выбора каждого конкретного помещения. Многие ритейлеры отказываются от нерентабельных торговых точек, выбирают торговые площади в зависимости от потенциала их использования и повысили уровень требований к ним. В общем, сконцентрировались на прагматических целях — повысить доход с каждой розничной точки.

Более пристальное внимание сейчас заслуживают — площадь помещения, внутренняя конфигурация, возможность перепланировки, наличие ремонта, затраты на благоустройство территории, профессионализм управления зданием, системы кондиционирования и вентиляции, инженерные сети и многие другие детали.

Объекты, которые отвечают всем требованиям – уверенно растут в цене. А вот собственникам менее привлекательных помещений, приходится привлекать покупателей и арендаторов большими дисконтами и смягчениями условий сделки.

Укрупнение торговых объектов, развитие многофункциональных комплексов – сейчас одна из наиболее популярных тенденций на рынке торговой недвижимости. Совокупный объем качественных торговых площадей значительно возрос по сравнению с прошлыми годами. При этом цена продажи и арендные ставки в наибольшей степени выросли именно в таких торговых комплексах.

В районах массовой жилой застройки успешно развивается сетевая розница, вытесняя с этого рынка более мелких местных торговых операторов. Даже в удаленных от центра Москвы районах чувствуется перенасыщение «типовыми» торговыми центрами. Но спрос на аренду таких торговых площадей остается стабильно высоким. Постоянная ротация арендаторов по торговым центрам, которые ищут наиболее выгодные условия для бизнеса, по всей видимости, тоже будет продолжаться.

В этом году продолжается высокий темп ввода торговых площадей. Но, по-прежнему, присутствуют объекты, строительство которых пока заморожено. Хотя, благодаря смене владельцев активов, корректировки проектов в сторону качества, эти объекты будут достроены уже в новом формате, как концептуальные торговые центры.

Для того чтобы оценить целесообразность инвестиций и рассчитать эффективность долгосрочных или краткосрочных капиталовложений в ту или иную торговую площадку, необходимо обратиться к специалистам — оценщикам. Они оценят настоящую и будущую прибыль, риск получения доходов, время получения доходов и возврата капиталовложений, ликвидность активов, помогая принять бизнесмену правильное решение.

Наиболее важными факторами, влияющими на стоимость торгового объекта, являются месторасположение помещения и его доступность для потенциальных покупателей, интенсивность пешеходного трафика в зоне расположения объекта, демографический состав населения, проживающего и работающего в этом районе. Необходимо учесть и привлекательность района, и возможность строительства в непосредственной близости новых торговых и жилых комплексов.

По совокупности всех этих фактов, определяется ассортимент продукции, который наиболее выгодно реализовать в данной точке. Рассчитывается прибыль, прогнозируется примерный оборот магазина, анализируются схожие торговые площади, выставленные на продажу и, в результате, заинтересованная сторона получает независимую оценку торговой площади или магазина.

Отчет об оценке коммерческой недвижимости не только станет аргументов при рассмотрении вопросов покупки-продажи бизнеса, инвестирования в объект недвижимости, он также имеет юридическую силу и может использоваться в суде. Например, при рассмотрении дел по разделу имущества, вступлению в права наследования, при возникновении споров об исчислении налогов или выявления стоимости ущерба, причиненного этому имуществу.

В ближайшие годы, по словам экспертов, розничная торговля будет только увеличивать свои обороты. Строительство в сфере торговой недвижимости сфокусируется на многоуровневых, многофункциональных комплексах с развитой инфраструктурой. Появление на московском рынке все новых розничных сетей, дает уверенность в том, что спрос на торговые площади в ближайшее время вряд ли уменьшится. Вследствие серьезной конкурентной борьбы за наиболее привлекательные торговые площадки, прогнозируется дальнейший рост арендных ставок и цен продаж на торговую недвижимость.