Необходимость в затратном подходе при оценке недвижимости

Затратный метод – один из 3-х базовых инструментариев оценщика. Его задача – определить реальную стоимость недвижимого имущества на основе данных о степени износа объекта и объема расходов на его восстановление.

Как узнать стоимость недвижимости с помощью затратного метода?

Подставив нужные числа в формулу Сз = Су + Сп – Си.

Сз – результат вычислений;

Су – стоимость земельного участка;

Сп – числовой эквивалент расходов на ремонт и восстановление объекта;

Си – реальное состояние объекта с учетом его износа.

Для определения фактической стоимости участка нужно сложить затраты на его приобретение и восстановление и из полученной суммы вычесть числовой эквивалент его износа.

Для чего нужен затратный метод?

Формула будет полезна в работе со следующими видами недвижимости:

• недостроенные объекты;
• новые и уникальные объекты;
• специализированная недвижимость;
• недвижимость, представленная на пассивных рынках.

С помощью затратного метода определяется:

• степень износа объекта за период его эксплуатации;
• затраты на ремонт и восстановление;
• вариант наиболее эффективного использования участка без построек.

Если оценщик в работе использует несколько подходов, расчеты по каждому из них дополняют друг друга и позволяют получить более четкую картину.

Отношение к затратному подходу неоднозначное – ряд специалистов считает его очень эффективным инструментом, позволяющим оценить реальное состояние объекта в текущий момент с учетом естественного износа или порчи. Некоторые оценщики предлагают вовсе от него отказаться ввиду трудностей с определением дальнейших перспектив использования объекта.

К главным недостаткам затратного подхода относят:

• трудности с определением фактического уровня износа;
• сложности с вычислением размеров прибыли;
• затраты на восстановление не дают понимания истинной стоимости объекта;
• подход малоэффективен в отношении старых построек;
• стоимости земли и построек на ней должны разделяться.

При работе с 3 методами оценщик больше опирается на результаты сравнительного и доходного подходов. Они часто показывают одинаковые результаты, а показатели затратного метода выбиваются из общего ряда.

Чтобы итоги были сопоставимы, специалисту требуется акцентировать внимание на совершенствовании способов расчета стоимости участка, определении объемов прямых и косвенных затрат, размера прибыли и степени износа.

Оценщики не предлагают игнорировать затратный метод. Они радеют за повышение его эффективности. Это станет возможным при соблюдении 2-х условий: полной информированности о предмете изучения, а также объединении земли и построек на ней в единый объект.