Представители ABN GROUP приняли активное участие в круглом столе, организованном RICS

По итогам проведенного RICS 16 июня Круглого стола «Оценка на падающем рынке» хочется остановиться на некоторых отмеченных присутствовавшими коллегами тенденциях, характерных для нынешнего рынка коммерческой недвижимости.

Во-первых, представители крупных консалтинговых агентств довольно дружно высказались о том, что к настоящему моменту все арендодатели офисных центров г. Москвы (за исключением 3-4 самых стойких) перешли на рублевые ставки аренды, либо к ставкам по фиксированному на уровне 30-40 рублей курсу. Платить по текущему курсу готовы лишь представительства компаний получающих валютную выручку.

Во-вторых, сформировавшимся трендом для торговых центров является «нулевая» базовая ставка аренды, а арендные платежи взимаются от фактического оборота арендатора. Такое положение дел является реакцией рынка на кризисную ситуацию в экономике. Арендодателям необходимо обеспечивать заполняемость площадей, поэтому они вынуждены пойти на использование системы «зарабатываешь-платишь».

В третьих, отмечалось, что, несмотря на очевидное снижение ставок аренды за последние 1,5 года, пропорционального снижения рыночной стоимости не наблюдается. Собственники готовы к периоду снижения доходности актива, но не готовы с ним расставаться. Данная позиция выражается в практически неизменных ценах предложений по объектам. Тем не менее, присутствует скрытое движение цен вниз, связанное с ростом скидок на торг, при появлении покупателя с реальными деньгами.

Применительно к оценке ситуация на рынке наиболее конкретно была прокомментирована представителем Сбербанка РФ (Полина Кондратенко):

1. Банк готов видеть стоимость недвижимости, рассчитанную методом капитализации на базе текущих ставок аренды, что при достаточно узком диапазоне значений ставок капитализации дает весьма консервативную стоимость на выходе.
2. Метод дисконтирования денежных потоков, в случае его применения, должен предполагать некоторую отрицательную динамику ставок аренды в ближайшие 1-2 года. Банк не готов рассматривать сценарии, в которых рост начинается уже завтра.
3. В случае оценки объекта, где внедрен переход арендодателя на сбор арендных платежей «с оборота», пока рекомендуется подбор аналогов с фиксированной арендной платой за 1 кв.м. и расчет по стандартной схеме.

Резюмируя, можно отметить, что сейчас оценщики и согласующие структуры в значительно большей степени вынуждены прибегать к диалогу в отношении показателей, которые долго считались достаточно статичными – сроки экспозиции, ставки капитализации и дисконтирования, временные прогнозы изменения динамики ставок аренды и т.п. Изменившиеся на уровне страны экономические условия требуют совместной выработки как новой единой экспертной позиции, так и предъявляют дополнительные требования к совершенствованию методической базы оценки.